Tre prövningar som inte ersätter varandra
I en bostadsrättsförening äger föreningen fastigheten medan bostadsrättshavaren har bostadsrätten och nyttjanderätten till lägenheten. Därför kan samma fysiska åtgärd behöva bedömas både civilrättsligt inom föreningen och offentligrättsligt enligt plan- och byggreglerna.
| Fråga | Vem prövar? | Vad styr? |
|---|---|---|
| Bygglov, rivningslov, marklov eller anmälan | Kommunens byggnadsnämnd | PBL, PBF, detaljplan/områdesbestämmelser och den konkreta åtgärden. |
| Tillstånd till ändring i en bostadsrättshavares lägenhet | Styrelsen, med möjlighet till prövning i Hyresnämnden enligt BRL 7 kap. 7 § | Bostadsrättslagen och i förekommande fall föreningens stadgar. |
| Väsentlig förändring av föreningens hus eller mark | Föreningsstämman när BRL 9 kap. 15 § kräver det | BRL 9 kap. 15–16 §§, stadgarna och projektets faktiska innebörd. |
Ett bygglov ersätter alltså inte ett nödvändigt beslut inom föreningen, och ett styrelse- eller stämmobeslut ersätter inte kommunens lov-, anmälnings- eller startbeskedsprövning.
Vem är sökande och vem är byggherre?
Det går inte att ange en universell regel om att bostadsrättshavaren alltid är sökande och byggherre eller att föreningen aldrig kan vara det. PBL definierar byggherre som den som för egen räkning utför eller låter utföra projekterings-, byggnads-, rivnings- eller markarbeten. Den rollen måste därför bestämmas utifrån vem som faktiskt låter genomföra projektet.
Vid ett föreningsprojekt är det normalt föreningen som står bakom åtgärden. Vid ett medlemsprojekt måste ansvar, behörighet, eventuellt ombud/fullmakt och föreningens civilrättsliga godkännande klarläggas i det enskilda fallet. Sökande i lovärendet och byggherre är dessutom två skilda roller och ska inte blandas ihop.
Styrelsens tillstånd enligt BRL 7 kap. 7 §
Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra en åtgärd i lägenheten som innefattar:
- ingrepp i en bärande konstruktion,
- installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
- installation eller ändring av anordning för ventilation,
- installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet,
- någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
För en lägenhet med särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som påverkar ett sådant värde. Styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Tillstånd får förenas med villkor, och bostadsrättshavaren kan begära prövning i Hyresnämnden.
När krävs föreningsstämma – och när gäller 2/3?
BRL 9 kap. 15 § anger att beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna eller följer av paragrafens andra eller tredje stycke. För åtgärder som förändrar en bostadsrättshavares lägenhet hänvisar bestämmelsen vidare till BRL 7 kap. 7 § och 9 kap. 16 § första stycket 2.
Det finns alltså inte en generell regel om att en BRF-åtgärd, en fasadändring, en råvind eller ett bygglovsprojekt "normalt" kräver 2/3-majoritet. BRL 9 kap. 16 § innehåller särskilda situationer där kvalificerad majoritet krävs. Ett viktigt exempel är när en lägenhet som är upplåten med bostadsrätt kommer att förändras eller helt behöva tas i anspråk av föreningen på grund av om- eller tillbyggnad och bostadsrättshavaren inte samtycker: då krävs minst två tredjedelar av de röstande och dessutom Hyresnämndens godkännande.
Andra punkter i 9 kap. 16 § har egna villkor. Majoritetsfrågan måste därför kopplas till den exakta beslutstypen i stället för att anges som en generell procentsats för alla projekt.
Bygglovsreglerna sedan 1 december 2025
Det nya lovsystemet i PBL innebär bland annat ett undantag från den generella bygglovsplikten för tillbyggnad. För en annan byggnad än komplementbyggnad eller komplementbostadshus kan en tillbyggnad vara lovfri om samtliga lagkrav är uppfyllda. Det innebär att även ett flerbostadshus kan omfattas – men inte automatiskt.
| Förutsättning för lovfri tillbyggnad | Vad det betyder i praktiken |
|---|---|
| Högst 30,0 m² bruttoarea/öppenarea eller kombination | Alla våningsplan som ger bruttoarea räknas in. |
| Får inte överstiga byggnadens taknock | Höjden bedöms mot den befintliga byggnadens faktiska taknock. |
| Byggnadens sammanlagda lovfria tillbyggnader får rymmas inom 30,0 m² | Tidigare lovfria tillbyggnader enligt nuvarande eller äldre undantag ska räknas in i potten enligt lagen. |
| Ingen utökad eller ändrad lovplikt får träffa åtgärden | PBL, detaljplan eller områdesbestämmelser kan göra åtgärden lovpliktig trots storleken. |
Det är därför missvisande att sammanfatta reglerna som att "tillbyggnad upp till 30 m² alltid är bygglovsfri". En projektspecifik kontroll måste göras innan styrelsen eller medlemmen utgår från att lov inte behövs.
Lovfritt betyder inte automatiskt anmälningsfritt
En åtgärd som inte kräver lov kan ändå kräva anmälan enligt PBF. Det gäller bland annat när ändringen väsentligt påverkar konstruktionen av byggnadens bärande delar eller brandskyddet, samt vid installation eller väsentlig ändring av hiss, eldstad, rökkanal, ventilation eller anläggning för vattenförsörjning eller avlopp.
Om en åtgärd omfattas av anmälningsplikt får den inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett startbesked. Även åtgärder som varken kräver lov eller anmälan måste uppfylla de tekniska krav som gäller för åtgärden.
Vind i BRF – skilj planavvikelse från lovplikt
Vindsprojekt behöver delas upp i sina faktiska åtgärder. Boverkets vägledning om avvikelse för vindsinredning innebär att bygglov i vissa fall kan ges för att inreda en vind till bostad i ett bostadshus trots en detaljplan som förbjuder vindsinredning. Inom detaljplan får den avvikelsen användas först efter att planens genomförandetid har gått ut.
Det betyder inte att varje råvind kan inredas utan bygglov eller att planbestämmelser saknar betydelse. Dessutom kan en utökning av en befintlig bostad till tidigare oinredd vind ha en annan lovbedömning än att skapa en ytterligare bostad. Andra åtgärder i samma projekt – exempelvis fasadändring, bärande konstruktion, brandskydd eller installationer – kan fortfarande utlösa lov eller anmälan.
Arbetsgång för BRF-styrelsen
- Beskriv den fysiska åtgärden exakt: vad byggs, rivs, ändras eller installeras?
- Kontrollera BRL 7 kap. 7 § om det är en medlems lägenhet och läs föreningens stadgar.
- Bedöm om beslutet ligger hos styrelsen eller om BRL 9 kap. 15–16 §§ aktualiserar stämma, särskilt samtycke, kvalificerad majoritet eller Hyresnämndens godkännande.
- Bestäm vem som är byggherre och vem som företräder projektet i kontakten med kommunen.
- Gör en separat lovbedömning enligt PBL och kontrollera detaljplan, områdesbestämmelser och eventuell utökad lovplikt.
- Kontrollera därefter om en lovfri åtgärd ändå kräver anmälan och startbesked.
- Dokumentera beslut, ritningar, tekniska underlag, villkor och myndighetsbeslut innan arbetet startar.