010-808 57 08
SVEA Plan & Bygglov Skicka underlag
Guider · BRF & Fastighetsutveckling

Råvindskonvertering i BRF – komplett guide för styrelsen

Uppdaterad: maj 2026

Råvindskonvertering är ett av de mest värdeskapande projekten en bostadsrättsförening kan genomföra — men också ett av de mest komplexa. Styrelsen behöver navigera planförutsättningar, stämmobeslut, bygglov, BBR-krav på dagsljus och brandskydd, ekonomisk kalkyl och val av genomförandemodell. Den här guiden går igenom hela processen steg för steg, med fokus på det en BRF-styrelse behöver veta 2026. Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet.

Skicka underlag Råvindskonvertering som tjänst

Lång erfarenhet av råvindsprojekt • Förstudie, bygglov & projektledning • Kommunen prövar alltid ärendet

Vad är råvindskonvertering?

Råvindskonvertering innebär att en oinredd vind i ett flerbostadshus byggs om till en eller flera fullvärdiga bostäder. Råvinden är det outnyttjade utrymmet mellan bostadens innertak och yttertaket. I en bostadsrättsförening äger föreningen råvinden gemensamt, vilket innebär att ett konverteringsprojekt kräver stämmobeslut och i praktiken alltid bygglov. En råvindskonvertering skiljer sig från att "inreda vinden" i ett egnahemshus — här handlar det om ett fastighetsutvecklingsprojekt med juridiska, tekniska och ekonomiska dimensioner som styrelsen behöver hantera professionellt.

Varför konvertera råvinden? Fördelar för BRF:en

  • Intäkter: Försäljning av råvinden eller nya bostadsrätter skapar ett ekonomiskt tillskott
  • Amortering: Kapitalet kan användas för att amortera på föreningens lån
  • Underhåll: Inkomsten finansierar stambyte, fasadrenovering eller takomläggning
  • Avgifter: Ökade intäkter motverkar framtida avgiftshöjningar för medlemmarna
  • Fastighetsvärde: En välplanerad konvertering ökar fastighetens totala värde

Förutsättningar — vad krävs?

Inte alla råvindar kan konverteras. Dessa faktorer avgör om projektet är genomförbart:

FörutsättningVad det innebärVem bedömer
DetaljplanPlanen måste tillåta bostadsändamål på vinden. Ibland krävs planändring.Kommunen
TakhöjdRumshöjden ska vara tillräcklig för att undvika olägenheter för människors hälsa och vara anpassad till rummets avsedda användning; de nya reglerna har inte ett generellt måttsatt 2,4-meterskrav.Arkitekt/byggnadskonsult
DagsljusAlla bostadsrum kräver dagsljus. Takkupor eller takfönster kan behövas.Arkitekt
BrandskyddSeparat utrymningsväg, brandcellsindelning och brandklassade konstruktioner.Brandkonsult
BjälklagBjälklaget måste bära bostadens laster — ofta krävs förstärkning.Konstruktör
VentilationTillufts- och frånluftssystem måste planeras för de nya bostäderna.VVS-konsult

Processen steg för steg

Steg 1: Förstudie och värdering

Förstudien är alltid första steget och bör genomföras innan styrelsen fattar några beslut. En förstudie utreder planförutsättningar, tekniska möjligheter, ekonomisk potential och rekommenderad genomförandemodell.

Steg 2: Stämmobeslut

Råvindskonvertering kräver beslut på föreningsstämman med minst två tredjedelars majoritet. Informera medlemmarna väl med ett tydligt beslutsunderlag som bygger på förstudien.

Steg 3: Bygglovsansökan

Lovplikten ska bedömas för projektets faktiska innehåll. När bygglov krävs behöver ansökan normalt innehålla planritningar, sektioner, fasader, situationsplan och en teknisk beskrivning. Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet.

Steg 4: Projektering och upphandling

Om föreningen ska genomföra projektet själva krävs detaljerad projektering och upphandling av byggentreprenör. Alternativet är att sälja råvinden till en extern aktör som genomför hela projektet.

Steg 5: Byggarbeten och slutbesked

Byggarbetena genomförs av upphandlad entrepreneur. Kommunen utfärdar slutbesked när projektet uppfyller samtliga krav. Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet.

BBR-krav 2026 — tekniska minimikrav

BBR-kravMinimikrav
Rumshöjd (vistelseytor)Rumshöjden ska vara tillräcklig för att undvika olägenheter för människors hälsa och vara anpassad till rummets avsedda användning; de nya reglerna har inte ett generellt måttsatt 2,4-meterskrav.
DagsljusBostäder ska ha dagsljus motsvarande en dagsljusfaktor om minst 1,0 procent för minst halva den sammanlagda bedömda ytan av de rum där människor vistas mer än tillfälligt.
BrandklassEI 60 brandcellsgränser normalt i flerbostadshus
UtrymningsvägSeparat utrymningsväg eller annan godkänd lösning
TillgänglighetHiss eller annan godkänd lösning hela vägen till bostaden
BullerMax 30 dB(A) i sovrum, 35 dB(A) i övriga rum
Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet. Ovanstående är generell vägledning, inte en garanti för vad som gäller för din fastighet.

Redo att utreda er råvind?

En förstudie ger det beslutsunderlag styrelsen behöver.

Skicka underlag Mer om råvind

Vanliga frågor

Inte alltid. För en BRF-råvind där nya självständiga bostäder inreds krävs normalt bygglov för att inreda ytterligare bostäder. Om vinden i stället exempelvis införlivas i en befintlig bostad måste lovplikten bedömas utifrån den konkreta åtgärden, bland annat ändrad användning och eventuell påverkan på tak eller fasad.
En råvindskonvertering tar normalt 18–36 månader från beslut om förstudie till inflyttning. Förstudiens leveranstid beror på uppdragets omfattning, fastighetens förutsättningar och vilket underlag som finns. Leveranstid bekräftas innan förstudien startar., bygglovsprocess 10–20 veckor och byggarbeten 6–12 månader.
Kostnaden beror på råvindens storlek, byggnadens tekniska förutsättningar och önskad standard. En förstudie ger den mest tillförlitliga kostnadsuppskattningen.
Ja, många föreningar väljer att sälja råvinden till en extern aktör som genomför konverteringen. Köparen betalar föreningen och bekostar projektet, vilket minskar föreningens risk avsevärt.
Råvindskonvertering kräver beslut på föreningsstämman med minst två tredjedelars majoritet. Om åtgärden påverkar enskilda medlemmar oproportionerligt kan hyresnämndens godkännande krävas.
En förstudie genomförd av erfarna konsulter är det enda sättet att få ett tillförlitligt svar. Förstudien utreder planförutsättningar, takhöjd, dagsljusmöjligheter, brandkrav, bjälklagsbärighet och ekonomisk potential.
Nej — ingen aktör kan garantera ett bygglovsbeslut eller att projektet genomförs enligt plan. Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet utifrån gällande detaljplan och tekniska krav.
Regler 2025–2027

Tre regeländringar som påverkar vinds- och konverteringsprojekt 2026

Reglerna trädde inte i kraft samtidigt. Nedan skiljer vi på PBL-ändringen den 1 december 2025 och Boverkets nya byggregler som gäller fullt ut sedan den 1 juli 2026.

Vind trots detaljplan

Sedan den 1 december 2025 finns en särskild möjlighet i PBL att ge bygglov för att inreda en vind till bostad i ett befintligt bostadshus även om åtgärden avviker från detaljplan eller områdesbestämmelser. Inom detaljplan får möjligheten användas först efter att genomförandetiden har gått ut. Det är en möjlighet till prövning, inte en garanti för bygglov, och övriga krav i PBL och Boverkets byggregler måste fortfarande klaras.

Rumshöjd

Det finns inte längre ett generellt måttsatt krav på exempelvis 2,40 meters rumshöjd i Boverkets nya regler. I stället ska rumshöjden vara tillräcklig för att undvika olägenheter för människors hälsa och vara anpassad till rummets användning. För en låg vind eller annan befintlig yta kan det skapa nya möjligheter, men höjden måste bedömas tillsammans med bland annat dagsljus, luftkvalitet och ventilation, termisk komfort och hur rummet ska användas. Lägre takhöjd innebär därför inte automatiskt att en bostad kan godkännas.

Dagsljus

För bostäder bedöms dagsljuset nu på den sammanlagda bedömda ytan i alla vistelserum. Kravet är i normalfallet en dagsljusfaktor på minst 1,0 procent för minst halva den sammanlagda bedömda ytan. Till skillnad från de äldre reglerna behöver samma nivå inte uppnås i varje enskilt vistelserum. Ett rum kan därför ha mindre dagsljus om andra rum har mer, förutsatt att bostaden som helhet uppfyller kravet och lösningen i övrigt ger en god boendemiljö. Vid ändring finns särskilda anpassningsregler som måste bedömas i det enskilda projektet.

Tillgänglighet och hiss: För bostäder på högst 35 m² som inreds på vind får avsteg från de aktuella tillgänglighetskraven göras enligt PBL 8 kap. 7 §. Boverket anger bland annat att krav på hiss inte kan ställas i det fallet. För större vindslägenheter måste tillgängligheten bedömas projektspecifikt. Anpassning eller avsteg kan vara möjligt vid ändring, men kan inte garanteras och ska bedömas mot byggnadens förutsättningar, ändringens omfattning och gällande regler.

Kommande ändring: Obs: från den 1 januari 2027 träder en ny lydelse av PBL 8 kap. 7 § i kraft för bostäder som inreds på vind eller i suterräng. Informationen behöver därför uppdateras igen inför 2027.

Redo att utreda er råvind?

Skicka underlag och fastighetsbeteckning — vi återkommer med nästa steg. Kommunen prövar alltid ärendet.

Skicka underlag Råvindskonvertering →

Relaterat för BRF: Bygglov i BRF – ansvar, tillstånd och kommunens prövning.

Faktakontrollerad sammanfattning

Kort svar: En råvindskonvertering kan betyda antingen att befintliga bostäder utökas eller att nya bostäder skapas. Lovplikten och föreningens beslutsform beror på vilket projekt som genomförs. Nya bostäder och yttre eller väsentliga ändringar kräver ofta lov eller anmälan, medan enbart utökning av en befintlig bostad till vinden kan bedömas annorlunda.

Källa: Boverket – vindsinredning och lovprövning. Nya bostäder, ändrad användning och yttre ändringar måste skiljas från utökning av en befintlig bostad.