Råvindskonvertering i BRF – komplett guide för styrelsen
Regelkontrollerad: 1 september 2026
En råvind kan användas för att skapa nya bostäder eller, i vissa projekt, utöka befintliga bostäder. För en BRF behöver fyra spår hållas isär: föreningens beslut enligt bostadsrättslagen, lovplikten enligt PBL, de tekniska kraven enligt Boverkets aktuella föreskrifter och reglerna om ekonomisk plan innan nya bostadsrätter upplåts. Den här guiden är regelkontrollerad den 1 september 2026.
Lång erfarenhet av råvindsprojekt • Förstudie, bygglov & projektledning • Kommunen prövar alltid ärendet
Vad är råvindskonvertering?
Råvindskonvertering betyder här att ett tidigare oinrett vindsutrymme tas i anspråk för bostadsändamål. Projektet kan skapa en eller flera nya bostäder eller innebära att en befintlig bostad byggs ut upp på vinden. Råvinden är normalt en del av föreningens fastighet och inte upplåten med bostadsrätt, men upplåtelsehandlingar och stadgar måste kontrolleras i det enskilda fallet. Nya bostäder på vind i ett tvåbostadshus eller flerbostadshus kräver bygglov enligt 9 kap. 15 § PBL. En ren utökning av en befintlig bostad till ett tidigare oinrett vindsutrymme behöver enligt Boverkets vägledning inte i sig vara lovpliktig, men andra delar av projektet — exempelvis fasad- eller takändringar — kan ändå kräva lov och tekniska åtgärder kan vara anmälningspliktiga.
Varför konvertera råvinden? Fördelar för BRF:en
- Intäkter: upplåtelse av nya bostadsrätter eller avtal med en extern aktör kan ge föreningen ett ekonomiskt tillskott
- Finansiering: ett eventuellt nettotillskott kan efter föreningens beslut användas exempelvis till amortering eller investeringar
- Underhåll: ett ekonomiskt överskott kan bidra till finansiering av planerat underhåll
- Avgifter: förbättrad ekonomi kan minska framtida avgiftstryck, men utfallet beror på projektets netto, finansiering och föreningens övriga ekonomi
- Yteffektivisering: projektet kan skapa mer bostadsyta och värde, men marknadsutfallet är projektspecifikt
Förutsättningar — vad krävs?
Förutsättningarna varierar kraftigt mellan byggnader. Följande frågor behöver utredas innan styrelsen kan bedöma om projektet är genomförbart:
| Förutsättning | Vad det innebär | Vem bedömer |
|---|---|---|
| Detaljplan | Detaljplan, genomförandetid och eventuella vindsinredningsbestämmelser behöver kontrolleras. För lovpliktig vindsinredning i ett bostadshus kan PBL 9 kap. 60 § i vissa fall medge avvikelse efter att genomförandetiden gått ut. | Kommunen |
| Takhöjd | Rumshöjden ska vara tillräcklig för att undvika olägenheter för människors hälsa och vara anpassad till rummets avsedda användning; de nya reglerna har inte ett generellt måttsatt 2,4-meterskrav. | Arkitekt/byggnadskonsult |
| Dagsljus | Dagsljuset ska verifieras enligt BFS 2024:8. För bostäder är huvudkravet dagsljusfaktor minst 1,0 procent för minst halva den sammanlagda bedömda ytan av vistelserummen; vid vissa ändringar kan 0,8 procent godtas under föreskriftens särskilda förutsättningar. | Arkitekt |
| Brandskydd | Brandskyddet ska projekteras enligt aktuell brandföreskrift. Brandcellsindelning, avskiljning och utrymning beror på byggnadens och projektets faktiska utformning; en enda generell EI-klass eller utrymningslösning kan inte anges för alla råvindar. | Brandkonsult |
| Bjälklag | Bärförmåga, stadga och beständighet ska verifieras enligt aktuell konstruktionsföreskrift. Befintligt bjälklag måste utredas innan behovet av förstärkning kan avgöras. | Konstruktör |
| Ventilation | Ventilation och luftkvalitet ska projekteras för den nya användningen. Installation eller väsentlig ändring av ventilation kan dessutom vara anmälningspliktig. | VVS-konsult |
Processen steg för steg
Steg 1: Förstudie och värdering
En strukturerad förstudie är ofta ett lämpligt första steg innan föreningen binder sig till en genomförandemodell. Den kan samla planförutsättningar, lovfrågor, geometri, dagsljus, brandsäkerhet, bärighet, installationer och en översiktlig ekonomisk kalkyl. Vissa frågor kan först avgöras genom kommunens prövning eller fördjupad teknisk projektering.
Steg 2: Stämmobeslut
Om projektet innebär en väsentlig förändring av föreningens hus eller mark ska beslutet som huvudregel fattas på föreningsstämma enligt 9 kap. 15 § BRL, om inte stadgarna eller lagens undantag säger annat. Kvalificerad majoritet om minst två tredjedelar ska finnas kvar där 9 kap. 16 § kräver det. Exempelvis krävs, om en bostadsrättslägenhet ska förändras eller tas i anspråk på grund av om- eller tillbyggnad och bostadsrättshavaren inte samtycker, minst två tredjedelar av de röstande samt hyresnämndens godkännande. Minst två tredjedelar krävs också om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet. Stadgarna kan innehålla ytterligare villkor.
Steg 3: Bygglovsansökan
Lovplikten ska bedömas för projektets faktiska innehåll. Att inreda ytterligare bostad på vind i ett tvåbostadshus eller flerbostadshus kräver bygglov. En utökning av en befintlig bostad till tidigare oinredd vind kan bedömas annorlunda. Vilka ritningar, beskrivningar och övriga uppgifter som behövs avgörs av åtgärden och byggnadsnämndens prövningsbehov. Enligt 9 kap. 99 § PBL är normalfristen för lovbeslut tio veckor; startpunkten kan flyttas i vissa kompletteringssituationer och fristen kan under lagens förutsättningar förlängas en gång.
Ny ekonomisk plan före upplåtelse
Om föreningen ska upplåta nya vindsbostäder med bostadsrätt måste 3 kap. bostadsrättslagen kontrolleras innan upplåtelsen. Om något av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet har inträffat sedan den registrerade ekonomiska planen upprättades får nya bostadsrätter inte upplåtas förrän en ny ekonomisk plan har upprättats och registrerats hos Bolagsverket. Boverket pekar uttryckligen ut nya lägenheter på vind eller i tidigare lokal som situationer där en ny plan kan behövas.
Steg 4: Projektering och upphandling
När föreningen valt genomförandemodell behöver projekteringen omfatta de tekniska krav som träffar ändringen. Om åtgärden är lov- eller anmälningspliktig får den inte påbörjas innan byggnadsnämnden har gett startbesked. Föreningen kan själv vara byggherre eller avtala med en extern aktör; ansvar, kostnader och riskfördelning följer av den valda modellen och avtalen.
Steg 5: Byggarbeten och slutbesked
Byggarbetena ska följa startbesked, kontrollplan och de krav som gäller för åtgärden. När slutbesked krävs ska byggherren visa att förutsättningarna för slutbesked är uppfyllda. En lov- eller anmälningspliktig åtgärd får som huvudregel inte tas i bruk innan slutbesked har getts, om byggnadsnämnden inte beslutar annat.
Tekniska krav 2026 — vad behöver verifieras?
Sedan den 1 juli 2026 är Boverkets nya byggregler huvudspåret i de tekniska områden som ersatte BBR och EKS. Därför är det missvisande att beskriva ett råvindsprojekt med en generell tabell över gamla ”BBR-minimimått”. Kraven ska i stället verifieras mot den föreskrift som gäller för respektive tekniskt område och mot reglerna för ändring av byggnad.
| Område | Aktuell utgångspunkt den 1 september 2026 |
|---|---|
| Rumshöjd | BFS 2024:8 SEKäver att rumshöjden är tillräcklig för att undvika olägenhet för människors hälsa och är anpassad till rummets användning. De nya reglerna anger inte ett generellt 2,4-metersmått. |
| Dagsljus | Huvudkravet är dagsljusfaktor minst 1,0 procent för minst halva den sammanlagda bedömda ytan av bostadens vistelserum. Vid vissa ändringar kan 0,8 procent godtas om de särskilda förutsättningarna i ändringsreglerna är uppfyllda. |
| Brandsäkerhet | Brandcellsindelning, avskiljning och utrymning ska projekteras enligt aktuell brandföreskrift. Exakt brandteknisk klass och utrymningslösning beror på byggnaden och kan inte anges som ett enda generellt råvindskrav. |
| Bärförmåga | Befintlig stomme och bjälklag ska verifieras för den nya användningen enligt aktuell konstruktionsföreskrift. |
| Tillgänglighet | Vid ändring får kraven i PBL anpassas under angivna förutsättningar. Fram till den 31 december 2026 finns dessutom ett uttryckligt undantag som medger avsteg från tillgänglighetskraven när bostäder på högst 35 m² inreds på vind. |
| Buller | BFS 2024:10 innehåller olika gränsvärden beroende på ljudkälla och utrymme. Den gamla förenklingen ”30 dB i sovrum, 35 dB i övriga rum” är inte ett komplett generellt krav. |
| Energi | BBR 31 innehåller fortfarande energihushållningsreglerna till och med den 30 september 2026. BFS 2026:9 börjar gälla den 1 oktober 2026 med en särskild övergångstid till och med den 30 september 2027. |
Redo att utreda er råvind?
En förstudie ger det beslutsunderlag styrelsen behöver.
Källor och regelkontroll
Kontrollerad 1 september 2026. Centrala rättskällor för denna sida är bostadsrättslagen 9 kap. 15–17 §§ och 3 kap. 4 §, PBL 9 kap. 15, 60 och 99 §§ samt Boverkets aktuella vägledning och föreskrifter om ändring av byggnad.
Riksdagen: bostadsrättslagen
Boverket: vindsinredning och lovprövning
Boverket: ljusförhållanden
Boverket: rumshöjd
Boverket: ekonomiska planer