Så ska bostadsrättslagen läsas 2026
Bostadsrättslagen (1991:614) reglerar bland annat medlemskap, upplåtelse, övergång av bostadsrätt samt bostadsrättshavarens och föreningens rättigheter och skyldigheter. BRL ska inte läsas isolerat. Lagen hänvisar på flera ställen till lagen (2018:672) om ekonomiska föreningar (LEF), och föreningens stadgar har betydelse i frågor där lagstiftningen lämnar utrymme för det.
Det är därför missvisande att beskriva hela BRL som en enda, genomgående tvingande skyddslag där stadgar eller avtal aldrig kan påverka utfallet. Den konkreta frågan måste bedömas utifrån den aktuella bestämmelsen, BRL:s hänvisningar till LEF och föreningens stadgar.
BRL kapitel för kapitel
| Kapitel | Huvudinnehåll |
|---|---|
| 1 kap. | Inledande bestämmelser och kopplingen till LEF. |
| 2 kap. | Föreningens medlemmar. |
| 3 kap. | Ekonomisk plan. |
| 4 kap. | Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt. |
| 5 kap. | Förhandsavtal. |
| 6 kap. | Övergång av bostadsrätt. |
| 6 a kap. | Panträtt. Vissa registerrelaterade 2026-bestämmelser har framtida ikraftträdande. |
| 7 kap. | Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter, bland annat ändringar, andrahandsupplåtelse och förverkande. |
| 8 kap. | Tvångsförsäljning – inte förverkandereglernas huvudkapitel. |
| 9 kap. | Bestämmelser om föreningen, stämman och vissa majoritetskrav. |
| 10 kap. | Skadestånd, straff och vite. |
| 11 kap. | Förfarandet i bostadsrättstvister. |
Styrelsens tillstånd enligt 7 kap. 7 §
Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd utföra följande åtgärder i lägenheten:
- ingrepp i en bärande konstruktion,
- installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
- installation eller ändring av anordning för ventilation,
- installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet,
- annan väsentlig förändring av lägenheten.
För en lägenhet med särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas. Styrelsen får vägra tillstånd endast om åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Tillstånd kan förenas med villkor. Om styrelsen säger nej kan bostadsrättshavaren begära prövning hos Hyresnämnden.
BRL-tillstånd och bygglov är två olika prövningar
Ett godkännande från styrelsen betyder inte automatiskt att åtgärden är lov- eller anmälningsfri. På samma sätt avgör ett kommunalt bygglov inte den civilrättsliga frågan om bostadsrättshavaren har rätt att genomföra åtgärden gentemot föreningen.
| Exempel | BRL | PBL/PBF |
|---|---|---|
| Badrumsrenovering | Styrelsens tillstånd krävs när åtgärden träffar någon kategori i 7 kap. 7 §, exempelvis vatten/avlopp, ventilation, bärande konstruktion eller annan väsentlig förändring. | En lovfri åtgärd kan ändå kräva anmälan om den exempelvis väsentligt påverkar bärande delar eller brandskydd eller innebär vissa installationer/ändringar. |
| Ny bostad på råvind | Kan kräva flera föreningsrättsliga beslut beroende på projektet, exempelvis stämmobeslut, upplåtelse och i vissa fall ny ekonomisk plan. | Att inreda ytterligare en bostad kräver som huvudregel bygglov enligt PBL 9 kap. 15 §, med lagstadgade undantag. |
| Utöka befintlig lägenhet till tidigare oinredd vind | Föreningens beslut, nyttjanderätt/upplåtelse och eventuella 9 kap.-frågor bedöms projektvis. | Boverket anger att själva utökningen av en befintlig bostad till tidigare oinredd vind inte i sig kräver bygglov. Andra delar av projektet kan ändå vara lov- eller anmälningspliktiga. |
Vem som är sökande eller byggherre kan därför inte bestämmas generellt utifrån att projektet ligger i en bostadsrätt. Det beror på den konkreta åtgärden, ägar-/nyttjanderättsförhållandet och vilket mandat parterna har.
Om en ändring görs utan rätt tillstånd
BRL 7 kap. 12 a § ger föreningen en särskild rätt att avhjälpa en brist på bostadsrättshavarens bekostnad när lagens förutsättningar är uppfyllda. Regeln förutsätter bland annat en situation där någon annans säkerhet äventyras eller det finns risk för omfattande skador på någon annans egendom och att bostadsrättshavaren inte efter uppmaning avhjälper bristen så snart som möjligt. Det är därför för kategoriskt att säga att varje otillåten ändring automatiskt ger föreningen rätt att återställa eller att bostadsrätten omedelbart är förverkad.
Andrahandsupplåtelse – ändrat 1 juli 2026
BRL 7 kap. 10–11 §§ ändrades den 1 juli 2026. Självständigt brukande av lägenheten kräver som huvudregel styrelsens samtycke. Om bostadsrättshavaren inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning räknas upplåtelsen alltid som självständigt brukande. Hyresnämnden kan lämna tillstånd när bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen saknar befogad anledning att vägra.
Hyrköp och laddpunkt – nya 2026-frågor
BRL 7 kap. 10 b § hänvisar numera till lagen (2026:843) om hyrköp av bostad, som trädde i kraft den 2 juli 2026. BRL 7 kap. 9 a § innehåller också regler om laddpunkt för vissa bostadsrättshavare med rätt att använda parkeringsplats. Under lagens förutsättningar kan föreningen vägra endast om det finns befogad anledning, och Hyresnämnden kan pröva frågan. Beslut enligt 7 kap. 9 a § fattas av styrelsen.
Förverkande finns i 7 kap. – 8 kap. gäller tvångsförsäljning
Förverkandegrunderna finns framför allt i 7 kap. 18 § och begränsas av de efterföljande reglerna i 19–25 §§ om bland annat rättelse, underrättelse och återvinning. Det är alltså inte korrekt att beskriva 8 kap. som ”förverkandekapitlet”. 8 kap. reglerar tvångsförsäljning.
Även när en omständighet nämns som förverkandegrund måste hela regelkedjan läsas. Exempelvis finns särskilda rättelse- och återvinningsregler för betalningsdröjsmål, och otillåtna ändringar enligt 7 kap. 7 § omfattas också av begränsningar och rättelsemöjligheter.
När krävs stämmobeslut eller 2/3-majoritet?
BRL 9 kap. 15 § anger att beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stadgarna eller följer av paragrafens andra eller tredje stycke. För förändringar av en bostadsrättshavares lägenhet hänvisar bestämmelsen vidare till 7 kap. 7 § och 9 kap. 16 § första stycket 2.
9 kap. 16 § innehåller flera särskilda situationer med kvalificerade majoritetskrav och ibland Hyresnämndens godkännande. Det finns alltså verkliga 2/3-regler i BRL, bland annat när en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att förändras eller helt tas i anspråk av föreningen på grund av en om- eller tillbyggnad och bostadsrättshavaren inte samtycker, samt vid vissa beslut om utvidgning av föreningens verksamhet. Men det är fel att säga att varje råvindskonvertering, lägenhetsändring eller bygglovsåtgärd automatiskt kräver 2/3-majoritet.
Bostadsrättsregistret 2026 – beslutat men inte operativt
Lag (2026:484) om bostadsrättsregister är beslutad, och BRL innehåller följdändringar kopplade till registret. De bestämmelser som har framtida ikraftträdande ska inte presenteras som praktiska skyldigheter redan den 1 september 2026. Ikraftträdandet sker den dag regeringen bestämmer.
Praktisk arbetsgång för styrelse och bostadsrättshavare
- Identifiera exakt vilken fysisk åtgärd som ska genomföras.
- Kontrollera BRL 7 kap. 7 § och föreningens stadgar.
- Bedöm om beslutet hör till styrelsen eller föreningsstämman och om särskilt majoritetskrav gäller.
- Gör en separat bedömning av bygglov och anmälan enligt PBL/PBF.
- Dokumentera ritningar, tekniska förutsättningar, beslut, villkor och eventuella myndighetsbeslut innan arbetet startar.
Primärkällor och regelkontroll
Den juridiska genomgången är kontrollerad mot aktuella primärkällor. Länkarna nedan används för de regelkänsliga delarna i artikeln.