Nya regler bygglov 2025 – komplett guide för BRF, flerbostadshus och småhus

Regeringen har lagt proposition 2024/25:169 – Ett nytt regelverk för bygglov. Riksdagen planerar beslut 22 oktober 2025; ikraftträdande föreslås 1 december 2025. Tills dess gäller nuvarande PBL. Parallellt gäller Boverkets nya byggregler från 1 juli 2025 med övergång till 1 juli 2026 (du väljer nytt eller BBR/EKS för hela projektet).

SVEA Plan & Bygglov följer utvecklingen noga och hjälper dig navigera både nuvarande och kommande regler. Nedan går vi igenom vad som redan gäller från sommaren 2025 (nya byggregler) och vad som föreslås gälla från 1 december 2025 (nytt lovsystem).

Det här gäller redan nu: Nya byggregler (tekniska krav)

• Ikraft: 1 juli 2025. Övergång: t.o.m. 30 juni 2026 – välj hela nya byggreglerna eller BBR/EKS (ingen mix). Dokumentera valet i ansökan/anmälan.

• Exempel på nya föreskrifter (BFS):

  • BFS 2024:6 (bärförmåga, stadga, beständighet)

  • BFS 2024:7 (säkerhet i händelse av brand)

  • BFS 2024:10 (skydd mot buller)

  • BFS 2024:12 (tillgänglighet & användbarhet)

Viktigt: När kommunen frågar om “nya eller gamla regler?” menar de byggreglerna, inte det nya lovsystemet (som tidigast börjar gälla 1/12/2025 efter riksdagsbeslut).

Det här föreslås gälla från 1 december 2025 (nytt lovsystem)

1) Tillbyggnader: upp till 30 m² lovfritt – för alla byggnader

• Huvudregel: ≤ 30,0 m² lovfritt per byggnad (sammanlagd lovfri area över tid) om tillbyggnaden inte överstiger taknocken. Gäller alla byggnadstyper (även flerbostadshus). Ny bostad som inreds i en tillbyggnad är lovpliktig.

  
  

2) Komplementbyggnader & komplementbostadshus (ersätter friggebod/attefall)

• Inom detaljplan: lovfritt t.o.m. 30 m², maxnock 4,0 m, pott 45 m² per tomt för alla lovfria komplementbyggnader/-bostadshus.

• Utanför detaljplan: lovfritt t.o.m. 50 m², maxnock 4,5 m, pott 65 m² per tomt.

  
  

3) En- och tvåbostadshus: fasadändringar & solceller blir normalt lovfria

• Lovfrihet för vanliga fasad-/taksändringar (måla/byta material, fönster/dörr, takfönster, solceller).

• Men: anmälan kan krävas om åtgärden rör bärverk, brandskydd, planlösning eller installationer (preciseras i PBF).

• Och: utökad lovplikt kan innebära lovkrav i kulturmiljö, nära gräns/järnväg eller inom/vid totalförsvarets riksintresse.

  
  

4) BRF: Vindsinredning i flerbostadshus trots planförbud (ny möjlighet)

• Bygglov får ges för att inreda vind till bostad i ett bostadshus (även flerbostadshus) trots vindsinredningsförbud i detaljplan – en möjlighet vid prövning, inte ett automatiskt ja.

• Bra att veta: Kravet på planenligt utgångsläge slopas 15 år efter att planens genomförandetid gått ut, vilket kan underlätta prövning i äldre planer (åtgärden måste ändå vara planenlig eller liten avvikelse).

BRF? Kostnadsfri första konsultation. Kontakta oss så hjälper vi er att se över möjligheterna med era fastigheter.

5) Lokaler på landet – lovfritt upp till 50 m²

• Utanför detaljplan/sammanhållen bebyggelse: lovfritt att inreda en eller flera lokaler (handel, hantverk, industri) med sammanlagd bruttoarea ≤ 50 m² i befintlig byggnad. Syfte: stärka företagande i landsbygder. (Tekniska krav gäller; anmälan kan krävas vid bärverk/installationer.)

  
  

6) Utökad lovplikt (triggers som kan göra lov nödvändigt)

• Närmare än 4,5 m från tomtgräns.

• Närmare än 30 m från järnvägsspår.

• Särskilt värdefulla byggnader/områden (kulturmiljö, q-bestämmelser m.m.).

• Inom/vid totalförsvarets riksintresse (ex. ljusanordningar/sol).

  
  

7) Anläggningar – tydligare trösklar

• Mur/plank & altaner (inom DP): lovplikt beroende på höjd/avstånd.

• Parkering: lov > 50 m² (DP) / > 100 m² (utanför DP).

• Upplag/materialgård/fasta förvaringsanläggningar: lov vid angivna höjd-/ytgränser (t.ex. >3 m och >15 m² inom DP; >50 m² utanför DP).

• Master/torn & skorstenar: lov för > 20 m eller om avstånd till gräns < höjd.

• Vindkraft: lov för > 20 m eller om avstånd < höjd; vindkraft på byggnad kan bedömas som fasadändring.

• Idrottsanläggningar: lov först om > 1 500 m² markyta.

  
  

8) Skyltar & ljus

• Generell lovplikt tas bort. Skylt/ljus kan ändå bli lovpliktig som fasadändring (andra byggnader än småhus/komplement mot allmän plats) samt i värdefulla miljöer och inom/vid totalförsvarets riksintresse.

  
  

9) Marklov & rivningslov

• Marklov inom DP: schakt/fyllning som ändrar höjdläget mer än 0,5 m blir marklovspliktig.

• Rivningslov: utökas/tydliggörs (t.ex. för särskilt värdefulla byggnader/anläggningar).

  
  

10) Process: Frivilligt lov, villkorsbesked bort

• Frivilligt lov: du kan söka lov även för lovfri åtgärd (få ett bindande beslut).

Villkorsbesked avskaffas. 

11) 15-årsregeln: när ”planenligt utgångsläge” inte längre stoppar ditt lov

Vad är det?

När det har gått 15 år efter att detaljplanens genomförandetid löpt ut behöver byggnadsnämnden inte längre kräva att det befintliga utgångsläget är planenligt för att kunna ge bygglov. Regeln gäller vid lovprövning inom detaljplan och omfattar alla byggnadstyper (flerbostadshus, småhus, lokaler m.m.).

Vad förändras i praktiken?

• Tidigare stoppades lov därför att utgångsläget (t.ex. en äldre planstridig placering/volym) inte följde planen.

• Med 15-årsregeln kan lov prövas ändå, så länge den sökta åtgärden i sig är planenlig (eller kan godtas som liten avvikelse).

  
  

Viktiga begränsningar (detta gäller fortfarande):

• Själva åtgärden måste vara planenlig eller kunna godtas som liten avvikelse. 15-årsregeln ger inte rätt att bygga planstridigt.

• Utökad lovplikt och skydd (kulturhistoriskt värdefull miljö, totalförsvaret, järnvägsnära lägen, < 4,5 m till gräns) kan ändå utlösa lovkrav eller påverka bedömningen.

• Övriga PBL-krav och tekniska byggregler (brand, konstruktion, ljud, tillgänglighet, fukt/energi m.m.) gäller som vanligt.

  
  

Så avgör du om 15-årsregeln kan användas (steg för steg):

1. Slå upp detaljplanen – kontrollera när den antogs och genomförandetidens längd (anges i planen).

2. Räkna datum: när genomförandetiden tog slut + 15 år = datum då kravet på planenligt utgångsläge faller bort.

3. Jämför ditt projekt: säkerställ att åtgärden i sig ryms inom planbestämmelserna (eller som liten avvikelse).

4. Titta på känsliga lägen: finns utökad lovplikt/kulturmiljö/totalförsvaret/järnväg? Planera för lovprövning och motiveringar.

   
   

Exempel (BRF):

• Ett flerbostadshus från 1960-talet står delvis på prickmark sedan en ombyggnad på 80-talet. DP:s genomförandetid gick ut 2003; + 15 år = 2018. Efter 2018 kan föreningen få lov prövat för vindsinredning, lokalkonvertering eller andra planenliga åtgärder, trots att utgångsläget är planstridigt.

• Observera att vindsinredning dessutom har en separat, ny möjlighet: lov får ges även trots vindsförbud i DP (prövning krävs, teknikkrav gäller). Båda spåren kan alltså hjälpa ett vindsprojekt.

Snabbguide: strategi för BRF och småhus

BRF / flerbostadshus – vindsinredning & tillbyggnader

1. Planstatus: Har genomförandetiden löpt ut? Gäller 15-årsregeln? → bättre chans för vindsinredning.

2. Vindsinredning: Sök lov (möjligt trots planens vindsförbud). Räkna med brand (BFS 2024:7), ljud (BFS 2024:10), tillgänglighet (BFS 2024:12), konstruktion (BFS 2024:6).

3. Tillbyggnad ≤ 30 m²: Kan vara lovfri – men ny lägenhet i tillbyggnaden kräver bygglov.

4. Känsliga lägen: Kontrollera 4,5 m-gränsen, 30 m järnväg, kulturmiljö och totalförsvaret (kan göra lov nödvändigt ändå).

   
   

Småhus – solceller & fasad (privatbostäder)

1. Lovfritt (huvudregel från 1/12/2025): solceller, nya fönster/dörrar, takfönster, byte av fasad/tak.

2. Anmälan krävs om: du gör ny/större öppning i bärande vägg/tak, eller ändrar ventilation/VA/eldstad eller brandskydd. (PBF preciserar.)

3. Lov kan ändå krävas: i kulturmiljö/områden med utökad lovplikt, vid totalförsvarets riksintresse, nära gräns/järnväg.

   
   

Vanliga frågor (FAQ)

Gäller 30 m² lovfri tillbyggnad även flerbostadshus?

Ja, huvudregeln gäller alla byggnadstyper så länge tillbyggnaden inte överstiger taknocken. Ny bostad som inreds i tillbyggnaden är lovpliktig.

Kan vi få lov för vindsinredning trots vindsförbud i detaljplan?

Ja, bygglov får ges för vindsinredning i bostadshus (inkl. flerbostadshus) trots planens vindsförbud – en möjlighet vid prövning, inte ett automatiskt ja.

När blir solceller/fönster lovfria på villor?

Efter riksdagens beslut och tidigast 1 december 2025 blir fasadändringar på en- och tvåbostadshus normalt lovfria (inkl. solceller, takfönster, fönster/dörr). Anmälan kan krävas (bärverk/brand/installationer). Lov kan gälla via utökad lovplikt i kulturmiljö/totalförsvaret.

Behöver jag välja mellan nya byggregler och BBR/EKS nu?

Ja. Under 1 juli 2025–30 juni 2026 väljer du hela nya regelverket eller BBR/EKS. Valet anges i ansökan/anmälan.

Vad gäller för “lokaler på landet”?

Lovfritt att inreda en eller flera lokaler (handel/hantverk/industri) upp till 50 m² bruttoarea i befintlig byggnad utanför detaljplan/sammanhållen bebyggelse. Utökad lovplikt/känsliga lägen kan ändå kräva lov; tekniska krav gäller och anmälan kan behövas.

När blir åtgärder lovpliktiga trots lovfri huvudregel?

Vid < 4,5 m till tomtgräns, < 30 m till järnväg, i särskilt värdefulla miljöer, samt inom/vid totalförsvarets riksintresse.

Vad är 15-årsregeln och hur påverkar den mitt bygglov?

15-årsregeln innebär att 15 år efter att en detaljplans genomförandetid gått ut behöver byggnadsnämnden inte längre kräva att det befintliga utgångsläget är planenligt. Du kan alltså få lov prövat även om huset redan avviker från planen – men den åtgärd du söker lov för måste fortfarande vara planenlig eller kunna godtas som liten avvikelse. Skydd/utökad lovplikt (kulturmiljö, totalförsvaret, järnväg, < 4,5 m till gräns) kan fortfarande påverka.

Osäker på om ditt projekt kräver eller kommer kräva bygglov eller bygganmälan under de nya reglerna eller behöver du hjälp med bygglovsritningar? Kontakta SVEA Plan & Bygglov för professionell rådgivning!

Vikten av professionell hjälp, även vid "lovfria" åtgärder

Trots att vissa åtgärder kan bli lovfria om förslaget går igenom, är det fortfarande viktigt att anlita professionell hjälp. Här är varför:

• Komplexitet: Byggregler och tekniska krav är ofta komplexa och kan vara svåra att tolka för den som inte är insatt.

  
  

• Kvalitetssäkring: Professionella bygglovsexperter kan säkerställa att ditt projekt uppfyller alla krav och genomförs på ett säkert och korrekt sätt.

  
  

• Framtidssäkring: Korrekt dokumentation och hantering av ditt projekt kan vara avgörande vid framtida försäljning eller ombyggnation.

SVEA Plan & Bygglov har expertis inom både bygglov och bygganmälningar. Vi kan hjälpa dig navigera genom processen, oavsett om ditt projekt kräver bygglov eller endast en anmälan under de nuvarande eller framtida reglerna.

Oavsett om du planerar ett mindre renoveringsprojekt eller en större ombyggnation, är det klokt att söka professionell rådgivning. På SVEA Plan & Bygglov håller vi oss uppdaterade om de senaste förändringarna och kan hjälpa dig att navigera genom både nuvarande och framtida regelverk.

Vill du vara förberedd på de potentiella förändringarna i bygglovsreglerna? Kontakta SVEA Plan & Bygglov idag för expert rådgivning och hjälp med alla aspekter av ditt byggprojekt!