Utred förutsättningarna innan köp, avtal eller större projektering – oavsett om du är bostadsrättshavare, BRF eller fastighetsägare.
En förstudie ska identifiera de frågor som kan avgöra projektet innan större kostnader läggs på projektering. Fokus ligger på planförutsättningar, geometri, tillgänglighet, dagsljus och andra centrala krav som är relevanta för den aktuella byggnaden.
Avgränsning: Exakt leverans, ansvar och eventuella tillägg bekräftas innan uppdraget startar.
En förstudie råvind är en tidig genomförbarhetsbedömning före köp, avtal eller större projektering. Den utreder vilka plan-, lov- eller anmälningsfrågor som gäller, vilka tekniska hinder som behöver lösas och vilket nästa steg som är rimligt. Förstudien kan användas av en bostadsrättshavare som överväger att köpa vindsyta, eller av en BRF/fastighetsägare som vill bedöma om råvinden bör utvecklas, säljas eller utredas vidare. Resultatet är ett beslutsunderlag – inte ett myndighetsbeslut eller en garanti om genomförbarhet.
Vindprojekt blir dyra när avgörande hinder upptäcks först efter prisförhandling, avtal eller projektering. En förstudie flyttar de viktigaste frågorna framåt: kan ytan användas på det sätt ni tänkt, hur ser lov- eller anmälningsspåret ut, och går brand, konstruktion, dagsljus, ventilation och installationer att lösa rimligt?
Boverket skiljer mellan att inreda en ytterligare bostad och att utöka en befintlig bostad upp på en tidigare oinredd vind. Därför ska förstudien först fastställa vilket projekt ni faktiskt planerar och därefter kontrollera detaljplan, eventuella tak-/fasadändringar och vilka anmälningspliktiga tekniska åtgärder som ingår.
Förstudien kan ge styrelsen ett bättre underlag för att jämföra möjliga vägval, exempelvis att gå vidare, ta fram mer underlag eller avvakta. Vilka ekonomiska jämförelser som ingår bestäms av uppdragets omfattning och tillgängligt underlag.
| Del | Övergripande innehåll |
|---|---|
| Förutsättningar | Fastigheten, råvinden, tillgängligt underlag och de plan- eller lovfrågor som är relevanta för projektet. |
| Genomförbarhet | Översiktlig genomgång av frågor och möjliga hinder som kan påverka nästa steg. Vid behov pekar förstudien ut vad som behöver utredas vidare. |
| Kalkyl | Översiktlig kalkyl utifrån projektets underlag och uttryckliga antaganden. Kalkylen är inte en entreprenadoffert eller garanti för framtida kostnad eller värde. |
| Rapport | Sammanställning av bedömningen, slutsatser och möjliga nästa steg som stöd för styrelsens fortsatta beslut. |
| Om projektet gäller... | Rätt sida |
|---|---|
| Bedöma om råvind går att köpa eller bygga om | /forstudie-ravind/ (denna sida) |
| Råvindskonvertering – förstudie och projektledning | /ravindskonvertering/ |
| Sälja råvind till köpare/exploatör | /salja-ravind/ |
| Gratis indikativ värdering av råvind | /vardera-ravind-och-lokal/ |
| Konvertera lokal till bostad | /bygga-om-lokal-till-bostad/ |
| Förstudie lokal | /forstudie-lokal/ |
Reglerna trädde inte i kraft samtidigt. Nedan skiljer vi på PBL-ändringen den 1 december 2025 och Boverkets nya byggregler som gäller fullt ut sedan den 1 juli 2026.
Sedan den 1 december 2025 finns en särskild möjlighet i PBL att ge bygglov för att inreda en vind till bostad i ett befintligt bostadshus även om åtgärden avviker från detaljplan eller områdesbestämmelser. Inom detaljplan får möjligheten användas först efter att genomförandetiden har gått ut. Det är en möjlighet till prövning, inte en garanti för bygglov, och övriga krav i PBL och Boverkets byggregler måste fortfarande klaras.
Det finns inte längre ett generellt måttsatt krav på exempelvis 2,40 meters rumshöjd i Boverkets nya regler. I stället ska rumshöjden vara tillräcklig för att undvika olägenheter för människors hälsa och vara anpassad till rummets användning. För en låg vind eller annan befintlig yta kan det skapa nya möjligheter, men höjden måste bedömas tillsammans med bland annat dagsljus, luftkvalitet och ventilation, termisk komfort och hur rummet ska användas. Lägre takhöjd innebär därför inte automatiskt att en bostad kan godkännas.
För bostäder bedöms dagsljuset nu på den sammanlagda bedömda ytan i alla vistelserum. Kravet är i normalfallet en dagsljusfaktor på minst 1,0 procent för minst halva den sammanlagda bedömda ytan. Till skillnad från de äldre reglerna behöver samma nivå inte uppnås i varje enskilt vistelserum. Ett rum kan därför ha mindre dagsljus om andra rum har mer, förutsatt att bostaden som helhet uppfyller kravet och lösningen i övrigt ger en god boendemiljö. Vid ändring finns särskilda anpassningsregler som måste bedömas i det enskilda projektet.
Tillgänglighet och hiss: För bostäder på högst 35 m² som inreds på vind får avsteg från de aktuella tillgänglighetskraven göras enligt PBL 8 kap. 7 §. Boverket anger bland annat att krav på hiss inte kan ställas i det fallet. För större vindslägenheter måste tillgängligheten bedömas projektspecifikt. Anpassning eller avsteg kan vara möjligt vid ändring, men kan inte garanteras och ska bedömas mot byggnadens förutsättningar, ändringens omfattning och gällande regler.
Priset beror på fastighetens komplexitet, antal utredningsområden och hur djup analys styrelsen behöver. Vi lämnar offert efter en kort initial avstämning – kontakta oss med adress och en beskrivning av råvinden.
Tidsplanen lämnas när underlaget är granskat och offerten är accepterad. Målet är att leverera ett snabbt men seriöst beslutsunderlag som styrelsen kan använda utan onödigt dröjsmål.
Om en lovpliktig vindsinredning strider mot detaljplanen kan bygglov i vissa fall ges som avvikelse. För den särskilda avvikelsemöjligheten för vindsinredning måste detaljplanens genomförandetid ha gått ut och övriga villkor vara uppfyllda. Kommunen prövar det enskilda ärendet.
Ja. Förstudien kan ge styrelsen underlag för att jämföra olika möjliga vägval. Vilka ekonomiska eller andra jämförelser som ingår beror på uppdragets omfattning och vilket underlag som finns.
Nej. Förstudien är till för att ge styrelsen ett faktabaserat underlag inför det beslutet – inte efter. Det är vanligt att föreningen inte vet om de ska sälja, bygga eller avvakta förrän förstudien är klar.
Nej. Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet, och vi kan inte garantera bygglov, genomförandemöjlighet eller ett visst ekonomiskt utfall. Förstudien ger er en så klar bild som möjligt av förutsättningarna och riskerna – det är grunden för ett bra beslut.
Ja. Vi kan hjälpa med projektledning för råvindskonvertering, försäljningsstöd, köparmatchning, upphandling och bygglovsunderlag beroende på vilket vägval förstudien landar i.
Vanligtvis sammanställs arbetet i en förstudierapport och en översiktlig kalkyl. Vi går på en övergripande nivå igenom fastighetens och råvindens förutsättningar, plan- och lovfrågor samt andra frågor som kan påverka om och hur projektet är rimligt att driva vidare.
Omfattningen är projektspecifik. Exakt vilka frågor som granskas och vilka antaganden som används i kalkylen framgår av offerten och det underlag som finns för projektet. Förstudien är ett tidigt beslutsunderlag och ersätter inte specialistutredningar, detaljprojektering, entreprenadoffert eller kommunens prövning.
Börja med en gratis värdering eller beställ en förstudie som styrelsen kan använda som beslutsunderlag inför stämma och upphandling.
Genomförbarhet • Plan/lov/anmälan • Brand & konstruktion • Privatperson & BRF • Ingen garanti om myndighetsbeslut
Riksdagen har beslutat om ändringar som träder i kraft den 1 januari 2027. Äldre bestämmelser fortsätter att gälla för ärenden som har påbörjats före ikraftträdandet. För projekt som fortfarande befinner sig i förstudie eller planering kan tidpunkten därför påverka vilken regeluppsättning som blir relevant.
När bostäder inreds på vind eller i suterräng ska kraven på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga inte gälla för den bostaden från 1 januari 2027. För vind försvinner dagens generella 35 m²-gräns för det särskilda undantaget.
Vid ändring ska utformningskrav och tekniska egenskapskrav som huvudregel uppfyllas för det som faktiskt ändras. Vid en större byggnadsändring begränsas samtidigt möjligheten att ställa följdkrav på resten av byggnaden.
Regeländringen gör inte projektet automatiskt lovfritt. Brandskydd, bärighet, ventilation, ljusmiljö, bostadens lämplighet, varsamhet och kulturvärden samt lov- och anmälningsfrågor måste fortfarande bedömas projektspecifikt.
