Regeländringarna som började gälla 1 december 2025 påverkar flera av de vanligaste åtgärderna: komplementbyggnad, komplementbostadshus, tillbyggnad, fasadändring och solceller. Här får du en komplett, praktisk översikt över vad som kan vara lovfritt, när bygglov ändå krävs och vilka skillnader som finns inom respektive utanför detaljplan.
Osäker på vad som gäller för din fastighet?
Vet du redan att åtgärden kräver bygglov? Skicka underlag för pris på ritningar. Är du osäker på lovplikten kan vi göra en skriftlig bygglovsbedömning för 995 SEK; beloppet avräknas mot ritningspaket om du går vidare.
Efter ändringarna i plan- och bygglagen den 1 december 2025 är den generella lovplikten för fasadändring mer avgränsad. För en- och tvåbostadshus, komplementbyggnader och komplementbostadshus gäller inte den generella lovplikten för exempelvis byte av kulör, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial. För andra byggnader inom detaljplan kan bygglov krävas när en fasadändring görs på en fasad eller ett tak som vetter mot allmän plats.
Det betyder inte att alla fasadändringar på småhus alltid är lovfria. Utökad eller ändrad lovplikt, skyddsbestämmelser och särskilda kulturvärden kan fortfarande göra att lov krävs. Även fönster, dörrar, takkupor och andra yttre ändringar behöver därför bedömas utifrån byggnadstyp, läge och planförutsättningar.
Läs vår guide om fasadändring och fönster och dörrar.
Utöver reformen den 1 december 2025 ändrades PBL igen den 1 juli 2026. En fasadändring som innebär att en solenergianläggning med en effekt på högst 11 kW sätts upp eller väsentligen ändras är undantagen från bygglov enligt 9 kap. 17 a § PBL.
Undantaget gäller inte i alla lägen. Utökad lovplikt kan fortfarande medföra krav på bygglov, bland annat i vissa områden med särskilda värden eller totalförsvarsintressen. För större anläggningar och andra byggnader behöver den vanliga fasadändringsregeln och platsens förutsättningar bedömas.
Läs mer om solceller och bygglov.
Regeländringarna behöver läsas per åtgärd. Förutom komplementbyggnader, komplementbostadshus, tillbyggnader, fasadändringar och solenergi finns särskilda regler för bland annat ytterligare bostad, ändrad användning, ekonomibyggnader samt områden med utökad lovplikt. En åtgärd som är lovfri enligt huvudregeln kan därför ändå bli lovpliktig på grund av platsen, byggnadens värden eller särskilda planbestämmelser.
Utökad lovplikt innebär att en åtgärd som annars kan vara lovfri ändå kräver bygglov på grund av platsen, byggnaden eller anläggningens särskilda förutsättningar. I dagens PBL följer flera sådana lovkrav direkt av 9 kap.; äldre eller särskilda planbestämmelser kan också påverka lovplikten.
Boverket sammanfattar fem huvudspår som måste kontrolleras när de är relevanta för åtgärden: närmare gräns än 4,5 meter, närmare järnväg än 30 meter, områden för totalförsvaret, särskilt värdefulla byggnader eller bebyggelseområden samt särskilt värdefulla anläggningar eller områden.
Nära gräns eller järnväg kan skriftligt medgivande från samtliga berörda grannar – eller från huvudmannen för allmän plats respektive järnvägens infrastrukturförvaltare – i vissa fall innebära att bygglov ändå inte krävs. Medgivandet måste uppfylla villkoren i PBL och åtgärden måste fortfarande följa de regler som gäller på platsen.
Bedöm därför alltid i två steg: (1) uppfyller åtgärden huvudregelns villkor för lovfrihet? (2) träffas den av någon form av utökad eller ändrad lovplikt?
| Parameter | Inom detaljplan | Utanför detaljplan |
|---|---|---|
| Max byggnadsarea (lovfri) | 30,0 m² | 50,0 m² |
| Gemensam pott (komplementbyggnad + komplementbostadshus) | 45,0 m² | 65,0 m² |
| Max taknockshöjd (lovfri) | 4,0 m | 4,5 m |
| Mindre än byggnaden den kompletterar? | Ja | Ja |
| Placering inom tomten? | Ja | Ja |
| Närmare än 4,5 m från gräns? | Utökad lovplikt; skriftligt medgivande kan i vissa fall undanröja lovkravet | Utökad lovplikt; skriftligt medgivande kan i vissa fall undanröja lovkravet |
Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet. Tabellen är en vägledning — inte ett bindande besked.
| Parameter | Inom detaljplan | Utanför detaljplan |
|---|---|---|
| Max byggnadsarea (lovfri) | 30,0 m² | 50,0 m² |
| Gemensam pott (delar med komplementbyggnad) | 45,0 m² | 65,0 m² |
| Max taknockshöjd (lovfri) | 4,0 m | 4,5 m |
| Mindre än byggnaden den kompletterar? | Ja | Ja |
| Placering inom tomten? | Ja | Ja |
| Krav på anmälan? | Nej — inte för själva lovfria byggnaden | Nej — inte för själva lovfria byggnaden |
| Ingen anmälan krävs för själva lovfria komplementbyggnaden eller det lovfria komplementbostadshuset i sig. Anmälan kan däremot krävas för exempelvis ventilation, eldstad, vatten eller avlopp och andra anmälningspliktiga åtgärder. | ||
| Parameter | Regel 2026 | Kommentar |
|---|---|---|
| Max lovfri tillbyggnad (BTA/OPA) | 30,0 m² | Per byggnad — andra lovfria eller äldre lovbefriade tillbyggnader på samma byggnad räknas in i 30,0 m² |
| Får gå över befintlig taknock? | Nej | Om tillbyggnaden höjer taknock krävs bygglov |
| Krav på anmälan? | Nej – inte för själva lovfria tillbyggnaden | Tekniska installationer och andra anmälningspliktiga åtgärder kan kräva anmälan |
Potten är det samlade taket för lovfria åtgärder av typen komplementbyggnad och komplementbostadshus på en och samma tomt. I potten räknas komplementbyggnader och komplementbostadshus på tomten som inte krävde bygglov när de uppfördes eller som var undantagna från lov enligt äldre regler. En komplementbyggnad som uppförts med bygglov räknas alltså inte automatiskt in i den lovfria potten.
Exempel inom detaljplan: Om en befintlig friggebod på 5 m² ingår i den lovfria potten återstår 40 m². En ny lovfri komplementbyggnad på 25 m² lämnar 15 m². Ett därefter planerat komplementbostadshus på 20 m² ryms då inte i den återstående potten och kräver därför bygglov enligt huvudregeln.
Beräkna alltid potten innan du beslutar om åtgärden är lovfri. Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet.
Skicka underlag – vi återkommer med rekommenderat upplägg och vilket underlag kommunen normalt behöver se.
Reglerna trädde inte i kraft samtidigt. Nedan skiljer vi på PBL-ändringen den 1 december 2025 och Boverkets nya byggregler som gäller fullt ut sedan den 1 juli 2026.
Sedan den 1 december 2025 finns en särskild möjlighet i PBL att ge bygglov för att inreda en vind till bostad i ett befintligt bostadshus även om åtgärden avviker från detaljplan eller områdesbestämmelser. Inom detaljplan får möjligheten användas först efter att genomförandetiden har gått ut. Det är en möjlighet till prövning, inte en garanti för bygglov, och övriga krav i PBL och Boverkets byggregler måste fortfarande klaras.
Det finns inte längre ett generellt måttsatt krav på exempelvis 2,40 meters rumshöjd i Boverkets nya regler. I stället ska rumshöjden vara tillräcklig för att undvika olägenheter för människors hälsa och vara anpassad till rummets användning. För en låg vind eller annan befintlig yta kan det skapa nya möjligheter, men höjden måste bedömas tillsammans med bland annat dagsljus, luftkvalitet och ventilation, termisk komfort och hur rummet ska användas. Lägre takhöjd innebär därför inte automatiskt att en bostad kan godkännas.
För bostäder bedöms dagsljuset nu på den sammanlagda bedömda ytan i alla vistelserum. Kravet är i normalfallet en dagsljusfaktor på minst 1,0 procent för minst halva den sammanlagda bedömda ytan. Till skillnad från de äldre reglerna behöver samma nivå inte uppnås i varje enskilt vistelserum. Ett rum kan därför ha mindre dagsljus om andra rum har mer, förutsatt att bostaden som helhet uppfyller kravet och lösningen i övrigt ger en god boendemiljö. Vid ändring finns särskilda anpassningsregler som måste bedömas i det enskilda projektet.
Tillgänglighet och hiss: För bostäder på högst 35 m² som inreds på vind får avsteg från de aktuella tillgänglighetskraven göras enligt PBL 8 kap. 7 §. Boverket anger bland annat att krav på hiss inte kan ställas i det fallet. För större vindslägenheter måste tillgängligheten bedömas projektspecifikt. Anpassning eller avsteg kan vara möjligt vid ändring, men kan inte garanteras och ska bedömas mot byggnadens förutsättningar, ändringens omfattning och gällande regler.
Kommande ändring: Obs: från den 1 januari 2027 träder en ny lydelse av PBL 8 kap. 7 § i kraft för bostäder som inreds på vind eller i suterräng. Informationen behöver därför uppdateras igen inför 2027.
Se vad som gäller från 1 juli 2026, hur de mer funktionsbaserade kraven påverkar projektering och varför bygglovsritningar behöver skiljas från tekniska handlingar.
