Regeländringarna som började gälla 1 december 2025 påverkar flera av de vanligaste åtgärderna: komplementbyggnad, komplementbostadshus, tillbyggnad, fasadändring och solceller. Här får du en komplett, praktisk översikt över vad som kan vara lovfritt, när bygglov ändå krävs och vilka skillnader som finns inom respektive utanför detaljplan.
Vet du redan att åtgärden kräver bygglov? Skicka underlag för pris på ritningar. Är du osäker på lovplikten kan vi göra en skriftlig bygglovsbedömning för 995 kr; beloppet avräknas mot ritningspaket om du går vidare.
Efter ändringarna i plan- och bygglagen den 1 december 2025 är den generella lovplikten för fasadändring mer avgränsad. För en- och tvåbostadshus, komplementbyggnader och komplementbostadshus gäller inte den generella lovplikten för exempelvis byte av kulör, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial. För andra byggnader inom detaljplan kan bygglov krävas när en fasadändring görs på en fasad eller ett tak som vetter mot allmän plats.
Det betyder inte att alla fasadändringar på småhus alltid är lovfria. Utökad eller ändrad lovplikt, skyddsbestämmelser och särskilda kulturvärden kan fortfarande göra att lov krävs. Även fönster, dörrar, takkupor och andra yttre ändringar behöver därför bedömas utifrån byggnadstyp, läge och planförutsättningar.
Läs vår guide om fasadändring och fönster och dörrar.
Utöver reformen den 1 december 2025 ändrades PBL igen den 1 juli 2026. En fasadändring som innebär att en solenergianläggning med en effekt på högst 11 kW sätts upp eller väsentligen ändras är undantagen från bygglov enligt 9 kap. 17 a § PBL.
Undantaget gäller inte i alla lägen. Utökad lovplikt kan fortfarande medföra krav på bygglov, bland annat i vissa områden med särskilda värden eller totalförsvarsintressen. För större anläggningar och andra byggnader behöver den vanliga fasadändringsregeln och platsens förutsättningar bedömas.
Läs mer om solceller och bygglov.
Regeländringarna behöver läsas per åtgärd. Förutom komplementbyggnader, komplementbostadshus, tillbyggnader, fasadändringar och solenergi finns särskilda regler för bland annat ytterligare bostad, ändrad användning, ekonomibyggnader samt områden med utökad lovplikt. En åtgärd som är lovfri enligt huvudregeln kan därför ändå bli lovpliktig på grund av platsen, byggnadens värden eller särskilda planbestämmelser.
Utökad lovplikt innebär att en åtgärd som i normala fall skulle vara lovbefriad ändå kräver bygglov, på grund av fastighetens eller omgivningens egenskaper. Kommunen kan besluta om utökad lovplikt i detaljplanen eller i kommunens lokala planbestämmelser.
Vanliga situationer med utökad lovplikt: fastigheten ligger inom 4,5 m från gräns, inom 30 m från järnväg, ingår i ett kulturhistoriskt värdefullt område, eller kommunens detaljplan innehåller särskilda lovpliktiga bestämmelser.
Bedömningen är alltid i två steg: (1) uppfyller åtgärden villkoren för lovfrihet? (2) finns utökad lovplikt som ändå kräver lov?
| Parameter | Inom detaljplan | Utanför detaljplan |
|---|---|---|
| Max byggnadsarea (lovfri) | 30,0 m² | 50,0 m² |
| Gemensam pott (komplementbyggnad + komplementbostadshus) | 45,0 m² | 65,0 m² |
| Max taknockshöjd (lovfri) | 4,0 m | 4,5 m |
| Avstånd från gräns (lovfri placering) | ≥ 4,5 m | ≥ 4,5 m |
Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet. Tabellen är en vägledning — inte ett bindande besked.
| Parameter | Inom detaljplan | Utanför detaljplan |
|---|---|---|
| Max byggnadsarea (lovfri) | 30,0 m² | 50,0 m² |
| Gemensam pott (delar med komplementbyggnad) | 45,0 m² | 65,0 m² |
| Max taknockshöjd (lovfri) | 4,0 m | 4,5 m |
| Krav på anmälan? | Nej — inte för själva lovfria byggnaden | Nej — inte för själva lovfria byggnaden |
| Ingen anmälan krävs för själva lovfria komplementbyggnaden eller det lovfria komplementbostadshuset i sig. Anmälan kan däremot krävas för exempelvis ventilation, eldstad, vatten eller avlopp och andra anmälningspliktiga åtgärder. | ||
| Parameter | Regel 2026 | Kommentar |
|---|---|---|
| Max lovfri tillbyggnad (BTA/OPA) | 30,0 m² | Kumulativt — alla lovfria tillbyggnader räknas samman |
| Får gå över befintlig taknock? | Nej | Om tillbyggnaden höjer taknock krävs bygglov |
| Krav på anmälan? | Ja | Anmälan krävs alltid vid lovfri tillbyggnad |
Potten är det samlade taket för lovfria åtgärder av typen komplementbyggnad och komplementbostadshus på en och samma fastighet. Potten delas — det innebär att om du redan har en komplementbyggnad räknas den in.
Exempel inom detaljplan: Befintlig friggebod 5 m² → kvar i potten: 40 m². Ny komplementbyggnad 25 m² → kvar i potten: 15 m². Vill bygga komplementbostadshus 20 m² → överstiger kvar pott → bygglov krävs.
Beräkna alltid potten innan du beslutar om åtgärden är lovfri. Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet.
Skicka underlag – vi återkommer med rekommenderat upplägg och vilket underlag kommunen normalt behöver se.
Reglerna trädde inte i kraft samtidigt. Nedan skiljer vi på PBL-ändringen den 1 december 2025 och Boverkets nya byggregler som gäller fullt ut sedan den 1 juli 2026.
Sedan den 1 december 2025 finns en särskild möjlighet i PBL att ge bygglov för att inreda en vind till bostad i ett befintligt bostadshus även om åtgärden avviker från detaljplan eller områdesbestämmelser. Inom detaljplan får möjligheten användas först efter att genomförandetiden har gått ut. Det är en möjlighet till prövning, inte en garanti för bygglov, och övriga krav i PBL och Boverkets byggregler måste fortfarande klaras.
Det finns inte längre ett generellt måttsatt krav på exempelvis 2,40 meters rumshöjd i Boverkets nya regler. I stället ska rumshöjden vara tillräcklig för att undvika olägenheter för människors hälsa och vara anpassad till rummets användning. För en låg vind eller annan befintlig yta kan det skapa nya möjligheter, men höjden måste bedömas tillsammans med bland annat dagsljus, luftkvalitet och ventilation, termisk komfort och hur rummet ska användas. Lägre takhöjd innebär därför inte automatiskt att en bostad kan godkännas.
För bostäder bedöms dagsljuset nu på den sammanlagda bedömda ytan i alla vistelserum. Kravet är i normalfallet en dagsljusfaktor på minst 1,0 procent för minst halva den sammanlagda bedömda ytan. Till skillnad från de äldre reglerna behöver samma nivå inte uppnås i varje enskilt vistelserum. Ett rum kan därför ha mindre dagsljus om andra rum har mer, förutsatt att bostaden som helhet uppfyller kravet och lösningen i övrigt ger en god boendemiljö. Vid ändring finns särskilda anpassningsregler som måste bedömas i det enskilda projektet.
Tillgänglighet och hiss: För bostäder på högst 35 m² som inreds på vind får avsteg från de aktuella tillgänglighetskraven göras enligt PBL 8 kap. 7 §. Boverket anger bland annat att krav på hiss inte kan ställas i det fallet. För större vindslägenheter måste tillgängligheten bedömas projektspecifikt. Anpassning eller avsteg kan vara möjligt vid ändring, men kan inte garanteras och ska bedömas mot byggnadens förutsättningar, ändringens omfattning och gällande regler.
Kommande ändring: Obs: från den 1 januari 2027 träder en ny lydelse av PBL 8 kap. 7 § i kraft för bostäder som inreds på vind eller i suterräng. Informationen behöver därför uppdateras igen inför 2027.
Se vad som gäller från 1 juli 2026, hur de mer funktionsbaserade kraven påverkar projektering och varför bygglovsritningar behöver skiljas från tekniska handlingar.
Artikeln är kontrollerad den 28 juli 2026 mot Boverkets aktuella vägledning. Läs originalkällan: Boverket – Nytt regelverk för bygglov. Regler kan bero på fastighet, skyddsbestämmelser och lokala förhållanden; kontrollera därför alltid det enskilda projektet med byggnadsnämnden.
