- ►Erfarenhet av BRF-projekt i Stockholm, Göteborg och Malmö
- ►Stöd i hela processen — från förstudie till startbesked
- ►Bygglovsritningar och ansökan
- ►Kommunen prövar alltid ärendet
TL;DR — snabbfakta
- →Styrelsen är föreningens ledning — vald av stämman, ansvarig inför stämman.
- →Minst tre ledamöter krävs enligt BRL; de viktigaste rollerna är ordförande, kassör och sekreterare.
- →Personligt ansvar kan uppstå vid uppsåt eller oaktsamhet — D&O-försäkring rekommenderas.
- →Större beslut (renoveringar, stadgeändringar, avgiftshöjningar) kräver stämmobeslut.
- →BRF-projekt med ombyggnad kräver bygglov — kommunen prövar alltid ärendet.
Vad är en BRF-styrelse?
En BRF-styrelse är bostadsrättsföreningens verkställande organ, vald av föreningsstämman för att ansvara för den löpande förvaltningen. Styrelsen agerar på stämmans uppdrag och är underordnad stämman. Enligt BRL (SFS 1991:614) och lagen om ekonomiska föreningar (2018:672) ska styrelsen minst bestå av tre ledamöter med en utsedd ordförande.
Styrelsens roller och ansvarsområden
| Roll | Lagstadgat ansvar | Praktiska uppgifter |
|---|
| Ordförande | Leder styrelsens arbete. Firmatecknare normalt. | Sammankalla styrelsemöten, fördela arbete, teckna avtal, representera föreningen utåt. |
| Kassör | Löpande kontroll av föreningens ekonomi. | Bokföring, in- och utbetalningar, budget, bokslut, årsredovisning och skatter. |
| Sekreterare | Ansvarar för att protokoll förs — juridiskt bindande. | Förbereda styrelsemöten, skriva protokoll, arkivering och underhåll av medlemsregister. |
| Ledamot | Solidariskt ansvar för styrelsens beslut. Lojalitetsplikt. | Delta i beslut, bevaka specifikt ansvarsområde. |
| Suppleant | Träder in som ersättare vid frånvaro. | Delta på möten för insyn, rycka in vid frånvaro. |
De fyra grundplikterna
| Plikt | Vad den innebär | Konsekvens vid brott |
|---|
| Lojalitetsplikt | Alltid prioritera föreningens intresse framför egna intressen. | Personligt skadeståndsansvar om föreningen lider skada. |
| Lydnadsplikt | Verkställa stämmans beslut — om de inte strider mot lag. | Bristande verkställighet kan leda till ansvarsfrihetsvägran. |
| Vårdplikt | Aktivt förvalta fastigheten och ekonomin; passivitet är ett brott. | Personligt skadeståndsansvar vid uppsåt eller oaktsamhet. |
| Tystnadsplikt | Inte sprida information som kan skada föreningen. | Skadeståndsansvar om spridning leder till dokumenterad skada. |
Årshjulet – planera styrelsens arbete
| Period | Viktiga uppgifter |
|---|
| Januari–februari | Förberedelse av bokslut och årsredovisning. Granskning av underhållsplan. |
| Mars–april | Föreningsstämman – kallelse, dagordning, val av styrelse och revisorer. |
| Maj–juni | Konstituerande styrelsemöte. Roller fördelas. Ny arbetsordning fastslås. |
| Juli–september | Uppföljning av underhållsprojekt. Sommarstängning och tillsyn av fastigheten. |
| Oktober–november | Budgetarbete för kommande år. Avgiftsbeslut om nödvändigt. |
| December | Genomgång av innevarande år. Planering av nästa årshjul. Arkivering. |
BRF-styrelsen och bygglov – vad gäller 2026?
| Åtgärd | Kräver normalt | SVEAs stöd |
|---|
| Fasadrenovering med materialbyte | Bygglov – kommunen prövar ärendet | Fasadritningar och bygglovsansökan |
| Fönster- eller dörrbyte till annorlunda utseende | Bygglov – kommunen prövar ärendet | Bygglovsritningar och handlingar |
| Råvindskonvertering till bostäder | Bygglov + stämmobeslut – kommunen prövar ärendet | Förstudie, ritningar, bygglov och matchning av byggentreprenör |
| Lokal-till-bostad-omvandling | Bygglov + stämmobeslut – kommunen prövar ärendet | Förstudie, ritningar, bygglov och projektledning |
Vanliga misstag i BRF-styrelsearbetet
| Misstag | Konsekvens | Hur du undviker det |
|---|
| Påbörjar renovering utan bygglov | Byggsanktionsavgift + krav på återställning. | Kontakta kommunen eller SVEA för bygglovsutredning innan arbetet påbörjas. |
| Tar stora beslut utan stämmobeslut | Beslutet kan ogiltigförklaras. Risk för skadeståndsansvar. | Hänskjut åtgärder av 'större vikt' till föreningsstämman. |
| Jäv hanteras fel | Beslut kan ogiltigförklaras. Grund för personligt ansvar. | Jävig ledamot ska anmäla jäv, inte delta och lämna rummet. |
| Otillräckliga avsättningar till underhållsfond | Fastigheten förfaller. Oväntade kostnader. | Upprätta och följ en långsiktig underhållsplan. |
| Firmatecknare uppdateras inte hos Bolagsverket | Gamla ledamöter kan teckna firma och ingå avtal. | Skicka ändringsanmälan till Bolagsverket direkt efter stämman. |
Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet. Kontakta SVEA Plan & Bygglov för en bedömning av er specifika situation.
