- ►Erfarenhet av råvindskonvertering och lokalkonvertering i BRF
- ►Förstudie för projektets förutsättningar
- ►Stöd i hela processen från förstudie till startbesked
- ►Kommunen prövar alltid ärendet
TL;DR — snabbfakta
- →Avgiftshöjning beslutas normalt av styrelsen — inga lagkrav på stämmobeslut
- →Räntekostnader och underhåll är vanligaste orsakerna — planera proaktivt
- →Råvindskonvertering kan ge intäkter på 5–30 mkr och minska föreningens lån
- →Lokaluthyrning och markförsäljning är alternativa intäktskällor
- →Kommunen prövar alltid bygglovsärenden — inga garantier
Vad är en BRF-avgift och vad täcker den?
BRF-avgiften (månadsavgiften) är den ersättning bostadsrättshavare betalar till föreningen för sin andel av löpande kostnader och framtida underhåll. Avgiften ska täcka räntekostnader på föreningslånen, amorteringar, fastighetsskötsel, el och värme i gemensamma utrymmen, fastighetsförsäkring, underhållsfond och förvaltningskostnader.
De vanligaste orsakerna till avgiftshöjning 2026
| Orsak | Vad det innebär i praktiken | Vad styrelsen kan göra |
|---|---|---|
| Höjda räntekostnader | Föreningens lån har rörlig ränta eller refinansierades till högre nivå. Varje procentenhets höjning på 50 mkr lån = 500 000 kr/år. | Räntebuffert i budget. Bind del av lånen. Amorteringsplan. |
| Underhållsefterslappning | Tak, fasad, stammar och hissar har skjutits upp. Uppskjutet underhåll kostar mer. | Följ underhållsplanen. Genomför planerat underhåll i tid. |
| Otillräcklig fondavsättning | För låg avsättning under år med låg ränta. Fonden räcker inte till planerat underhåll. | Höj avsättningen gradvis. Extern värdering av underhållsbehov. |
| Ökade driftkostnader | El, värme, vatten och tjänstekostnader har stigit med 10–25% de senaste åren. | Energieffektivisering. Ny upphandling av leverantörer och försäkringar. |
| Minskade intäkter | Lokal står tom. Hyresgäst lämnat. Parkeringsintäkter minskat. | Aktivera outnyttjad lokal eller råvind — se lösningar nedan. |
| Amorteringskrav | Föreningens lånestruktur kräver ökad amortering. | Omförhandla lånevillkor. Överväg looptid och räntestruktur. |
Lösningar för att minska behovet av avgiftshöjning
1. Råvindskonvertering — skapa nya intäkter för föreningen
Har föreningen en outnyttjad råvind? Råvindskonvertering innebär att föreningen antingen bygger om råvinden till bostäder och säljer dem, eller säljer råvinden till en byggherre med bygglov. Intäkterna kan amorteras på föreningens lån och minska räntekostnaderna. Projekt i Stockholmsregionen genererar ofta 5–30 mkr för föreningen. Kommunen prövar alltid det enskilda ärendet.
2. Konvertera lokal till bostad
En tom butiklokal i markplan kan i många fall konverteras till bostad med bygglov. Kan generera försäljningsintäkter eller högre hyresintäkter. Kommunen prövar alltid ärendet.
3. Kommunikation vid avgiftshöjning
| Steg | Vad styrelsen gör |
|---|---|
| Minst 1 månad innan | Skicka ut information till alla bostadsrättshavare om höjningens storlek och orsak |
| Motivera tydligt | Ange exakt vilka kostnadsökningar som driver höjningen — ränta, underhåll, driftkostnad |
| Ange nytt belopp | Visa gamla avgiften, procentuell höjning och nytt belopp per andel |
| Besvara frågor | Håll informationsmöte eller bjud in till frågor via e-post — minskar oro |
| Dokumentera beslutet | Protokollför styrelsebeslut om avgiftshöjning med datum och motivering |
Kommunen prövar alltid bygglovsärenden som uppstår i samband med fastighetsutveckling. Kontakta SVEA Plan & Bygglov för en förstudie för projektets förutsättningar.