- ►Expertis inom plan- och bygglov, råvindskonvertering och fastighetsutveckling
- ►Svarar inom 24 h på vardagar
- ►Kostnadsfri första kontakt
- ►Kommunen prövar alltid ärendet
TL;DR — snabbfakta
- →Tomträttsavgäld är en årsavgift till kommunen för marken — betalas av den som äger byggnaden men inte marken.
- →Avgäldsperioden är normalt 10 år. När den löper ut omregleras avgälden — och kan höjas dramatiskt.
- →Omregleringar kan ge stora kostnadsförändringar. Kontrollera alltid det aktuella avtalet och underlaget.
- →Avgälden är avdragsgill som räntekostnad — privatpersoner upp till 30 % skattereduktion, BRF gör fullt avdrag.
- →Friköp eliminerar framtida avgäld men kräver stort engångskapital. Utred alltid kalkylen inför stämmobeslut.
- →Tidpunkter och förfarande framgår av avtalet och jordabalkens regler; kontrollera underlaget i god tid före periodens slut. Agera direkt.
Vad är tomträttsavgäld?
Tomträttsavgäld är en årlig avgift som fastighetsägare betalar till kommunen (eller staten) för rätten att nyttja den mark som byggnaden står på. Systemet kallas tomträtt och innebär att du äger byggnaden men kommunen äger marken. I stället för att köpa marken betalar du en löpande avgäld.
I dag finns omkring 40 000 fastigheter upplåtna med tomträtt i Sverige. Av Stockholms stads ca 3 900 tomträtter för flerbostadshus är ungefär 1 625 upplåtna till bostadsrättsföreningar.
Hur beräknas tomträttsavgälden?
| Fastighetstyp | Beräkningsunderlag | Avgäldsränta (2026) | Friköpspris (Stockholm) |
|---|---|---|---|
| Villa/småhus | 40–50% av marktaxeringsvärdet | Varierar – bedöms utifrån avtalet, markvärdet och rättspraxis | 50% av marktaxeringsvärdet |
| BRF/flerbostadshus | Schablonbaserat på markvärde per kvm BTA bostad | 1,75% i HD:s Smyrna-mål T 3706-23 (bostadsrättsförening; inklusive triangeleffekt) | Minst 85% av marktaxeringsvärdet |
| Fritidshus | Taxeringsvärdet | Varierar per kommun | 85% av marktaxeringsvärdet |
HD:s Smyrna-mål T 3706-23 gällde en bostadsrättsförening och ledde i det prövade fallet till 1,75 procent inklusive triangeleffekt. För kommersiell tomträtt finns senare praxis med andra nivåer, bland annat MÖD mål F 3976-24. Avgäldsräntan ska därför inte anges som en generell procentsats utan bedömas utifrån det aktuella avtalet, markvärdet och relevant rättspraxis.
Räkneexempel – ekonomisk påverkan
Exempelföreningen fick sin avgäld höjd från 1,43 miljoner kronor per år till 3,23 miljoner kronor per år — en ökning med 126 procent. Höjningen sker stegvis med start december 2025 och är fullt genomförd från år 5. För medlemmarna innebär det i genomsnitt ca 1 144 kronor mer i månadsavgift.
BRF Liljeholmsberget fick sin avgäld höjd med 161 procent. Mark- och miljööverdomstolen avslog överklagandet i mars 2026 — den kraftiga höjningen står fast.
Tomträttsavgäld och BRF-ekonomi: vad styrelsen måste veta
En kraftig avgäldsökning påverkar BRF:ens likviditet, kreditvärdighet och månadsavgifter. Styrelsen bör göra fyra saker så snart brevet om ny avgäld ankommer:
- Beräkna den nya avgälden per lägenhet och uppskatta avgiftshöjningens storlek — kommunicera proaktivt med medlemmarna.
- Undersök friköp — begär kalkyler från kommunen och jämför mot avgäldskostnaden över 20–30 år.
- Se över fastighetens outnyttjade potential — råvind, lokaler eller mark som kan bidra till föreningens ekonomi.
- Ta in juridisk och ekonomisk rådgivning tidigt — att vänta kan kosta retroaktiva avgäldsbetalningar.
Friköp av tomträtt — är det lönsamt?
| Fastighetstyp | Friköpspris (Stockholm 2026) | Notering |
|---|---|---|
| Villa/småhus | 50% av marktaxeringsvärdet | Lagstadgad friköpsrätt för villa |
| BRF/flerbostadshus | Minst 85% av marktaxeringsvärdet | Kommunen bedömer från fall till fall — inte alltid möjligt |
| Fritidshus | 85% av marktaxeringsvärdet | Beräknat på taxeringsvärdet |
Avdragsrätt: tomträttsavgäld i deklarationen
Tomträttsavgälden är avdragsgill som räntekostnad i deklarationen. Privatpersoner: skattereduktion 30 % på belopp upp till 100 000 kr/år och 21 % på belopp däröver. Bostadsrättsföreningar: avgälden är fullt avdragsgill i föreningens inkomstdeklaration.
Tomträtt och fastighetsutveckling: tre konkreta åtgärder för BRF
- Råvindskonvertering: omvandla oinredd vind till bostäder — ökar fastighetens värde och kan ge föreningen kapital. Kräver bygglov och teknisk utredning.
- Lokalkonvertering: omvandla tomma lokaler i bottenvåningen till bostäder — vanligt i föreningar med svagt lokalintresse.
- Försäljning av mark eller byggrätt: om föreningen har outnyttjad tomt kan detaljplanen medge nybyggnation.
Kommunen prövar alltid ärendet. SVEA Plan & Bygglov hjälper dig ta fram rätt underlag för en prövningsbar ansökan.